拆屋還地 先下手為強

早年鄉下農地不值錢,允許別人在地上蓋屋並不是什麼新鮮事,現在土地值錢了,陸續出現「拆屋還地」的爭議。拆不拆得成?主要看時間多久了、那一方先採取法律行動,時間一久,通常先下手者占優勢。

秀才(化名)和進士(化名)是兩兄弟,感情非常好,住在台中市,兄弟倆繼承了1甲農地(約2,934坪),兩人平分。

民國48年發生八七水災,大水嚴重沖刷耕地,水災過後,農地上滿是大小石頭。秀才決定放棄農耕,北上發展;進士準備整地,要求一併耕作哥哥的農地,增加收益,秀才答應了。

秀才在台北市迪化街找到一份工作,開始學著賣布、裁布,隨著經濟發展,開起自己的店,進而設立紡織廠,秀才發了,事業有成,唯一的遺憾是沒有兒子承歡膝下,只有三個女兒。

民國62年1月底過年時節,秀才依例開著轎車回鄉,秀才因得知消息,政府要開徵遺產及贈與稅,看到弟弟唯一的兒子火旺(化名),秀才突然有個想法。

秀才想把交由進士耕作的農地,過戶給侄兒火旺,把這個想法告訴我父親,我父親希望他想清楚,因為過戶之後萬一要不回來怎麼辦?秀才說,那是祖產,以後老了,只要一、兩百坪土地蓋間房子住就夠了。62年2月6日總統公告遺贈稅條文,同一天,秀才辦好過戶,8日該稅法生效。

兩年後,秀才44歲意外得子,名添丁(化名),此時秀才對過戶農地有些後悔,但侄兒火旺不肯還地,秀才不想和弟弟撕破臉,就算了。

74年因土地地目變更,秀才回鄉在他過戶給火旺的土地上蓋起150坪透天厝,進士跟火旺也沒說什麼,秀才就舉家搬回台中。民國89年、90年進士、秀才相繼過世,添丁繼承該屋,繼續住下來。沒想到97年間,堂哥火旺找上添丁,說地是他的,要求拆屋還地。

添丁來找我,問能怎麼辦?我建議他趕快去登記地上權,登記之後,就不能拆屋。因為依民法769條規定,20年間和平繼續占有他人未登記的不動產者,得請求登記為所有人。

至於已登記的不動產可不可以時效取得地上權呢?當時法上無明文規定,但判例上認為仍可時效取得,後來今年7月23日修正民法第772條,規定所有權以外財產權之取得也准用。

怎麼湊出「20年」?若從秀才死亡那年開始算,添丁占有的時間不過八年,所幸民法947條解決了添丁的難題,依這條規定,繼承人可以併計被繼承人的時效,也就是占有時間可以溯及秀才蓋農舍的民國74年,合計達24年。

我建議添丁親自到地政機關送件申請,最好取得送件案號,到時候比較容易查詢。

不過添丁還是要證明「和平居住超過20年」,一般地政機關會要求提出戶籍謄本、四鄰證明書證明,添丁提出戶籍謄本的物證後,也找到鄰居作證。由於秀才不時回饋鄉里鋪路,人緣不錯,添丁順利地找到不少願意作證的鄰居。

在公告期間,添丁再度與火旺協商,火旺清楚當初秀才贈與地的來龍去脈,也沒有異議,添丁因此順利取得地上權。

另外有一個案子,居住者也被要求拆屋還地,不過,此案居住時間合計只有16年,無法運用時效取得的規定。如果這地主沒有動作,再過四年,就給了居住者申請地上權的權利了。(勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述,記者徐碧華採訪整理,林佳穎律師、會計師審稿)

轉摘自【2009/10/21 經濟日報】

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